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房價連跌3個月,開發商紛紛搶跑,這一次最后的拋售時刻來了

更新時間:2019-11-17 07:50:01    來源:時代之    手機版

最近,10月份的一波房地產相關數據出爐了,我們可以得出一些非常有用的信息。

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首先,70個大中城市里面,50個城市房價環比上漲,上漲城市數量創年內新低,而17個城市的房價環比下跌,這創下了兩年的高點。 另外,根據商品房的成交面積和成交總額,我們可以算出一個成交均價,7、8、9、10月每平米均價分別為9604、9345、9300、9142,這是這個數據連續3個月環比下跌。這個數據偶爾會出現單月的波動,但是連續三個月環比下跌還是頭一回,可以說,下跌的趨勢正在形成。 很多人會認為,是不是一些離市中心較遠的樓盤拉低了均價,當然,這個因素無法排除,但是像70個大中城市數據一直都是這么統計的,因此單月看這個因素基本可以排除。 而根據社科院的數據,24個核心城市的房價在9月首次出現了下跌,這是極為罕見的。所謂的核心城市就是四個一線加上20個熱點二線城市。在很多人眼中,像北京這樣的宇宙中心,房價永遠不會下跌,但是北京的房價同比和環比都出現了下跌,反而成為下跌的風險標。

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時間回到8月份,全國一個非常知名的房地產開發商開始了全員賣房以及全國樓盤打折促銷,可以說是打響了全國房地產降價促銷的第一槍。后來,我寫了這個公司某地樓盤降價的事情,這家開發商的公關部找到我,說不是降價,是“內部福利”,文字游戲玩得挺溜。 可以說從8月份開始,越來越多的開發商開始降價促銷。我們以排名第一的開發商碧桂園為例,根據碧桂園自己公布的銷售額和銷售面積,10月份碧桂園的銷售均價環比下跌4%,而同比下跌超過了8%。而上邊提到的兩個開發商,在10月份的銷售額也創下了他們企業歷史上的單月記錄。 大部分頭部的開發商都在降價促銷,甚至是有些搶跑的意思。不過萬科似乎依然比較強硬,10月的銷售均價比起之前還有上升,當然,銷售數據就有些不理想了,萬科10月的銷售額同比下降了近20%,降價的和不降價的,結果差異相當明顯。

3現在,很多人都感到迷茫。去年10月,房地產同樣出現了一波寒冬,但是很快在各種因素下,在今年春天迎來了一波小陽春,最高的時候,全國70個大中城市,只有一個環比下跌的。至于受到哪些因素影響,主要是貨幣層面,這一點已經分析過多次了,不再贅述。 而這次,很多人都在擔心,是不是會像年初的那次一樣,隨著LPR利率的走低和降準的實施,房價再來上一波。 我個人認為概率幾乎沒有。原因很簡單,這就是個數學問題。因為房價和房地產的總值基數太大了。以前成交不斷下滑,相對較少的貨幣就可以將房價拉起來。 但是現在是量價齊跌,最近3個月,房地產的銷售面積已經從同比負增長轉為了正增長,貨幣已經被吸收了一波了。另外有個東西,叫做邊際效應遞減。所以,我們看到了M2增速的不斷下滑,10月份的貨幣數據全面不及預期。 可以說,這波開發商的降價促銷活動,已經收割了市場上最后一波觀望者和最后的剛需。 當然,我們還有4個月的觀察期,如果這個下跌的城市數繼續增加,成交均價繼續下跌,M2增速也繼續下滑,那么4個月后,就可以見分曉了。為什么是4個月呢,主要是2個月前我自己立了個FLAG,那就是6個月M2增速跌破8%。


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